購(gòu)房者買的房屋最終實(shí)現(xiàn)合法存在，網(wǎng)簽和合同備案是房屋買賣必不可少的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，實(shí)際購(gòu)房中大家常常把網(wǎng)簽和備案當(dāng)做一回事，其實(shí)不然。雖然兩者的共同作用是防止一房多買，我們從4個(gè)方面分析兩者的區(qū)別，清楚了網(wǎng)簽和備案的不同，才能更好的實(shí)現(xiàn)房屋買賣的合法性。但有著本質(zhì)的區(qū)別。

一：什么是網(wǎng)簽？什么是備案？

1．購(gòu)房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示。網(wǎng)簽后會(huì)得到一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息。已網(wǎng)簽過(guò)的房屋，無(wú)法進(jìn)行第二次網(wǎng)簽，一定程度上可避免開(kāi)發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為。

2．購(gòu)房合同備案是指購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，開(kāi)發(fā)商會(huì)將購(gòu)房合同集中在房地產(chǎn)交易中心登記備案，是具有法律效力的一種方式。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核，會(huì)返回一個(gè)備案號(hào)，此備案號(hào)是唯一的，在網(wǎng)上輸入備案號(hào)可查詢房屋的相關(guān)信息。

二：實(shí)際意義

網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范銷售房屋，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤以及一房多賣而建立的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。購(gòu)房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，而且網(wǎng)簽后還會(huì)得到一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息，已經(jīng)網(wǎng)簽過(guò)的房屋，無(wú)法進(jìn)行第二次網(wǎng)簽，一定程度上有利于避免開(kāi)發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為。

備案包括開(kāi)發(fā)商備案和購(gòu)房合同備案。前者指開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證后向房產(chǎn)管理部門備案房屋出售價(jià)格，面向社會(huì)出售。后者是指購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂合同之后，在房屋管理部門登記備案，實(shí)現(xiàn)法律效力的一種方式。本文我們主要闡述后者備案情況。

三：辦理時(shí)間

網(wǎng)簽是在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證，且購(gòu)房者也滿足購(gòu)房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成的。在這里，我們要注意的是，現(xiàn)在有一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)在未取得預(yù)售證或其他證明時(shí)，就與購(gòu)房者簽訂相關(guān)的協(xié)議或者合同，這樣的情況是沒(méi)辦法進(jìn)行網(wǎng)簽的。另外，如果購(gòu)房者自身的購(gòu)房資格沒(méi)有被核驗(yàn)通過(guò)，也不能進(jìn)行網(wǎng)簽。

備案是在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。一般來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽在前，備案在后，備案以網(wǎng)簽為前提，只有備案后房屋買賣才算是正式生效。

四：法律效力

網(wǎng)簽在簽約時(shí)要認(rèn)真閱讀合同中的條款，對(duì)于合同中自己認(rèn)為不合理的條款可以提出自己的修改意見(jiàn)，或者雙方之間進(jìn)行協(xié)商，甚至購(gòu)房者在要求得不到解決時(shí)可以協(xié)商撤銷網(wǎng)簽，不進(jìn)行網(wǎng)簽。但是即使網(wǎng)簽成功，也不能說(shuō)具備了法律效力，因?yàn)樯唐贩抠I賣合同只有到房地產(chǎn)交易中心登記備案才能生效。所以說(shuō)，經(jīng)過(guò)備案，房屋交易才算真正具備了法律效力。

五：辦理流程

網(wǎng)簽流程：選定網(wǎng)簽時(shí)間——準(zhǔn)備網(wǎng)簽資料——確認(rèn)網(wǎng)簽條款——完成網(wǎng)簽

備案流程：合同備案——審核——取得備案號(hào)——打印合同文本——雙方簽字蓋章——完成備案

需要說(shuō)明的是，備案是在網(wǎng)簽完成之后進(jìn)行的，最終經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的審核會(huì)返回一個(gè)備案號(hào)，此備案號(hào)是唯一的，在網(wǎng)上輸入備案號(hào)可以查詢房屋的相關(guān)信息。

六：網(wǎng)簽合同時(shí)，需要注意以下事項(xiàng)：

1．一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證。

2．一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本。

3．一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。

4．面積確認(rèn)及面積差異處理。應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

5．一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。

6．對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無(wú)法保障，而開(kāi)發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購(gòu)房者有權(quán)重新選擇開(kāi)發(fā)商及樓盤。

所以說(shuō)，網(wǎng)簽和備案兩者的共同作用是，防止一房多買，但我們要注意的是網(wǎng)簽是沒(méi)有備案的法律效力的，只能實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。如果你以為網(wǎng)簽完就算是備案完成了，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了哦！不弄清這個(gè)，你的房子有可能就白買了！

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