分析如下：

一、債務履行期限變更的，應當依法辦理抵押變更登記。(更多信息房地產抵押財產保全點擊查看)

《房地產登記暫行條例實施細則》第六十八條規定，債務履行期限變更應當進行抵押變更登記。有下列情形之一的，當事人應當持有房地產所有權證書、房地產登記證書、抵押變更等必要材料，申請抵押變更登記：（3）債務履行期限變更；

二、因貸款延期需要變更登記抵押權的，抵押權人應當書面同意抵押順序。

《房地產登記暫行條例實施細則》第六十八條第二款充分考慮了對后續抵押權人的權利保護。因擔保債權人債權的類型、金額、范圍、履行期限、順序變更而申請抵押變更登記的，抵押變更對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料、身份證或者戶口簿。

三、借新未辦理抵押登記的，不能再向抵押人主張優先賠償。

判決令：借款人和借款人同意借新還舊，應認為原貸款合同項下的主要債務已履行，相應的抵押權也已消除。此時，銀行根據新的貸款合同享有的南山房屋抵押權，自重新辦理抵押登記之日起設立。

四、貸款延期后形成新的債權債務關系，原抵押因原債務消除而消除。

判決令：延期協議對貸款期限進行相應變更，變更應視為原貸款合同的實質性變更，雙龍水泥廠與信用合作社形成新的債權債務法律關系，原債權債務關系消除，抵押合同依附于主合同，主合同消除，根據擔保法第五十二條的規定，抵押和擔保債權同時存在，債權消除，抵押也消除。

5、貸款延期是原貸款合同的補充合同，不形成新的債權債務。只要擔保人的負擔不增加，擔保人仍應承擔擔保責任。

判決令：法院認為，雖然三方于2009年10月30日簽署委托貸款延期協議，同意貸款延期三個月，但延期協議沒有新的債權債務關系，因此延期債權仍屬于最高抵押合同約定的擔保范圍。此外，在貸款原約定的期限屆滿時，清遠公司作出股東大會決議，決定申請貸款延期。在決議中，清遠公司股東同意延期后的貸款擔保，仍按照本案的最高抵押合同執行。雖然清遠公司作為抵押人，工行洛江支行作為抵押權人，未就延期后的抵押問題簽訂新的抵押合同，但從雙方的意圖和實際履行情況來看，應認為清遠公司同意繼續以最高抵押合同項下的抵押品為延期后的貸款提供擔保，工行洛江支行也接受了擔保。因此，清遠公司簽訂委托貸款延期協議后，工行洛江支行與清遠公司未續簽抵押合同，因此缺乏事實和法律依據。

六、貸款延期但未辦理抵押期限變更登記，抵押權繼續存在。

判決要點：抵押權僅因實現抵押權、解除抵押關系、滅失抵押物等法律原因而消除。 龍陵公司在烏魯木齊房地產登記機關辦理龍陵大廈房地產證后，抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款重新辦理房地產抵押登記，不一定導致抵押權的消除。抵押權僅因實現抵押權、解除抵押關系、滅失抵押物等法律原因而消除。因此，如果土地使用權抵押和在建工程抵押尚未解除，且抵押物未丟失，則視為抵押延續，具有對抗第三方的效力。

七、貸款延期后的債權仍屬于《最高抵押合同》約定的擔保范圍。

判決令：貸款延期不能產生新的債權債務關系，延期后的債權仍屬于原抵押合同約定的擔保范圍，債權人仍可享有抵押優先賠償權；

摘要：根據《最高抵押合同》第1.1條的規定，抵押擔保的主要債權是自2009年7月23日至2009年10月30日（包括起始日和到期日）以來的2700萬元。本案《委托貸款貸款合同》約定的貸款發生于2009年7月24日，屬于最高抵押期間產生的債權，貸款本金2700萬元，不超過抵押擔保金額。雖然三方在2009年10月30日簽署了委托貸款延期協議，同意貸款延期三個月，但延期協議沒有新的債權債務關系，因此延期后的債權仍屬于最高抵押合同約定的擔保范圍 。此外，在貸款原約定的期限屆滿時，清遠公司作出股東大會決議，決定申請貸款延期。在決議中，清遠公司股東同意延期后的貸款擔保，仍按照本案的最高抵押合同執行。

8、抵押合同規定，貸款人與借款人協議變更主合同（除延期和增加貸款外）且擔保人仍承擔抵押擔保責任的，本協議無效。

判決令：雖然擔保人和貸款人在最高抵押合同中規定，除延長和增加貸款金額外，貸款人和借款人協議變更主合同，擔保人仍承擔抵押擔保責任，無需擔保人同意。但上述協議不能對《擔保法解釋》第三十九條(借新還舊)規定的擔保人因主合同變更而免除法定責任。以此為由要求擔保人承擔抵押擔保責任的，人民法院不予支持。

九、最高額抵押合同關于主合同變更還款期限無需擔保人同意的約定有效。

判決令：最高抵押合同規定主合同變更不需要通知抵押人和擔保人，貸款合同變更不影響抵押人和擔保人的擔保責任。因此，信用合同變更的還款期限對抵押人和擔保人的擔保責任沒有影響。

10抵押物被查封后，貸款延期風險巨大。

根據《物權法》第一百八十四條第（五）款：依法查封、扣押、監管的財產不得抵押。實際上，當抵押品被查封時，抵押品無法變更登記。銀行貸款單獨延長的，法院持有延長期間新的債權債務關系的觀點的，由于延長期前的債權被消除，抵押權將被消除。

綜上所述，根據《物權法》第二百零二條的規定：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。債權人不能完成貸款延期后的抵押變更程序時，債權人應當在主債權訴訟時效期間向抵押人主張優先賠償權。

國祥金服擁有資深銀行貸款經驗：專注抵押貸款、 房屋抵押貸款、企業貸款、票據稅貸、二次抵押貸款、汽車抵押貸款、經營貸、消費貸、裝修貸、薪資貸、個人公積金及社保貸；無公司/空殼/雙剛/黑/名單/單簽/高評高貸/雙拼房/網紅盤/毛坯房/農民房/軍產房以及墊資贖樓、債務重組優化等皆可操作。

專業解決銀行貸款難題，咨詢請直接聯系 王經理：13926540341（微信同號）（全國可做）。

免責聲明：部分圖文來源網絡，文章內容僅供參考，不構成投資建議，若內容有誤或涉及侵權可聯系刪除。