中新經緯8月5日電 (馬靜 見習生 陳靜怡)前不久，國際評級機構惠譽取消美國兩個住宅抵押貸款公司房利美和房地美(以下簡稱“兩室”)的3A定級。

下調這幾家企業(yè)評級，是不是則意味著對美國房市發(fā)展前途的一種憂慮？對于此事，惠譽北美地區(qū)非金融機構定級高端執(zhí)行董事埃里克·奧倫斯坦接受中新經緯采訪的時候給予了否定，合稱“定級下調徹底受到了美國主權評級下調產生的影響。”

“兩室”為何丟棄3A定級？

8月2日，惠譽把美國長期性外匯外國投資者毀約定級從AAA下調至AA ，這也是美國在歷史上第二次資信評級遭下調。第一次要在2011年，另一國際評級機構標普指數(shù)將美國資信評級下調至AA 。3日，惠譽又把房利美和房地美的資信評級從AAA下調到AA 。

定級被下調后，房地美和房利美均未作作出回應。從二級市場主要表現(xiàn)看，8月3日，房利美和房地美股票價格各自下挫3.6%和2.15%。隔天，房利美股票價格還會漲至1.59%，房地美下跌放量0.73%。

惠譽在有關新聞稿件中指出，下調定級與調降美國政府部門債務評級動作一致，而并非這幾家企業(yè)信貸股票基本面、資產或流通性惡變。惠譽還解釋說，這幾家企業(yè)評級往往與美國主權信用評級掛勾，來源于其得益于美國相關部門的潛在性適用。惠譽稱，堅信其還將繼續(xù)履行使命，為美國住宅金融行業(yè)給予流通性、可靠性和可負擔性，支持和獨立國家定級差不多。

數(shù)據(jù)顯示，房利美和房地美兩家企業(yè)性質為民營企業(yè)，但享有美國政府資助，專業(yè)運行由美國聯(lián)邦政府住宅聯(lián)合會或其它金融機構擔保住宅抵押借款。他們關鍵將住宅抵押借款按時限、年番禺利率組合在一起，做為抵押或貸款擔保發(fā)售住宅抵押債卷，在金融體系上售賣，再用收益資產向更多人給予購房貸款。與此同時，他們也對給予購房貸款的銀行發(fā)售住房抵押借款證劵種類做擔保，所公開發(fā)行的關鍵種類為住宅抵押債。

“低番禺利率、房價上漲”狀況下，美國房市如何規(guī)劃？

雖然惠譽據(jù)透露，“兩室”定級下調跟其本身經營并沒有直接影響，可是卻最近數(shù)據(jù)看，與“兩室”息息相關的美國房市深受人們關注。

疫情防控期間，得益于低費率等場所，美國房市曾一片火爆。但過去一年，因為美聯(lián)儲會議激進派升息，美國房貸番禺利息也一路上升。依據(jù)房利美公布，截止到8月3日這周，美國30年限固定番禺利率貸款抵押借款為6.90%，上星期為6.81%。

低番禺利率推高了買房成本費，也使美國房市發(fā)生減溫。依據(jù)美國抵押借款金融家研究會近期發(fā)布的消息，繼上一周降低1.8%后，7月最后一周，美國抵押借款授權量下降3%。購房貸款再融資申請降低2.5%，買房貸款申請辦理降低3.2%。買房指數(shù)值持續(xù)第三周降低，目前正處自6月初至今的最低標準。

除此之外，據(jù)同花順軟件iFinD數(shù)據(jù)分析，2023年上半年度，美國新創(chuàng)建住宅市場銷售總計36.1萬件，同比下降2.7%，環(huán)比增加29.85%。成屋銷售層面，美國房地產中介協(xié)會(NAR)資料顯示，2023年6月份成屋銷售量同比減少18.9%，環(huán)比下跌3.3%。而且，銷售量盡管不斷下降，房子價格依然在再次飆升。NAR提及，6月成屋銷售價錢平均值為41.02萬美金(約294.15萬人民幣)，是歷史第二高價錢。

埃里克·奧倫斯坦覺得，雖然可負擔性低，但是由于屋主不肯售賣和舍棄已有的低費率抵押借款，現(xiàn)階段貼近歷史時間最低標準的庫存量支撐了房子價格。

這與眾多組織給的判斷一致。“總體來看，供應不足是美國房地產現(xiàn)階段的基本矛盾。”光大證券宏觀經濟投資分析師陶川覺得，通過2023年的大幅度調節(jié)，美國房市在上半年的反跳總體穩(wěn)步發(fā)展。但是這種積極樂觀的關鍵原因是弱提供。在需求面，房子價格及番禺利率“雙強”仍抑止美國住戶買房需求。

鵬揚基金首席經濟學家陳洪斌對中新經緯代表，美國的低番禺利率自然環(huán)境可能要不斷一段時間，在這里環(huán)境下，其資產價格也將遭遇一定工作壓力。在“雙強”環(huán)境下，美國房市很有可能仍將保持這類弱市。而美國國債增速回落時，美國的房價上漲也許會下調。

“假如庫存量趨向正常范圍，在沒有任何外在因素的情形下，房子價格可能降低。”埃里克·奧倫斯坦則強調，最重要的是要區(qū)別抵押借款數(shù)量及房子價格，依據(jù)美國聯(lián)邦政府住房管理局的信息，房子價格在過去的好多個月底有所回升。就總量來說，大部分未還款抵押借款的并購重組早已期滿，而房子銷售量則遭受商品庫存限定，現(xiàn)階段供應量已接近尾歷史時間最低標準。盡管經濟發(fā)展沖擊性會進一步降低可負擔性與需求，進而影響借款量，但之后年番禺利率很有可能就會下降，這將會扭曲現(xiàn)階段的一些發(fā)展趨勢。

陶川則提及，一方面，美國房地產相關需求的反跳受低番禺利率限制依然顯著；另一方面，在6月總體通貨膨脹明顯陷泥里后，假若房市需求量很高的現(xiàn)況不斷，房子價格后續(xù)增漲勢必會提升通脹壓力。在這個基礎上，也許不會更改美聯(lián)儲會議在今年的年以內升息節(jié)奏感，可是會使來年央行降息的節(jié)奏預估更為擔心。

(大量報導案件線索，可聯(lián)系本文馬靜，電子郵箱：majing@chinanews.com.cn)(中新經緯APP)

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小編：魏薇 李中元

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