中新經(jīng)緯8月5日電 (馬靜 見(jiàn)習(xí)生 陳靜怡)前不久，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)取消美國(guó)兩個(gè)住宅抵押貸款公司房利美和房地美(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩室”)的3A定級(jí)。

下調(diào)這幾家企業(yè)評(píng)級(jí)，是不是則意味著對(duì)美國(guó)房市發(fā)展前途的一種憂慮？對(duì)于此事，惠譽(yù)北美地區(qū)非金融機(jī)構(gòu)定級(jí)高端執(zhí)行董事埃里克·奧倫斯坦接受中新經(jīng)緯采訪的時(shí)候給予了否定，合稱(chēng)“定級(jí)下調(diào)徹底受到了美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)下調(diào)產(chǎn)生的影響。”

“兩室”為何丟棄3A定級(jí)？

8月2日，惠譽(yù)把美國(guó)長(zhǎng)期性外匯外國(guó)投資者毀約定級(jí)從AAA下調(diào)至AA ，這也是美國(guó)在歷史上第二次資信評(píng)級(jí)遭下調(diào)。第一次要在2011年，另一國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普指數(shù)將美國(guó)資信評(píng)級(jí)下調(diào)至AA 。3日，惠譽(yù)又把房利美和房地美的資信評(píng)級(jí)從AAA下調(diào)到AA 。

定級(jí)被下調(diào)后，房地美和房利美均未作作出回應(yīng)。從二級(jí)市場(chǎng)主要表現(xiàn)看，8月3日，房利美和房地美股票價(jià)格各自下挫3.6%和2.15%。隔天，房利美股票價(jià)格還會(huì)漲至1.59%，房地美下跌放量0.73%。

惠譽(yù)在有關(guān)新聞稿件中指出，下調(diào)定級(jí)與調(diào)降美國(guó)政府部門(mén)債務(wù)評(píng)級(jí)動(dòng)作一致，而并非這幾家企業(yè)信貸股票基本面、資產(chǎn)或流通性惡變。惠譽(yù)還解釋說(shuō)，這幾家企業(yè)評(píng)級(jí)往往與美國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)掛勾，來(lái)源于其得益于美國(guó)相關(guān)部門(mén)的潛在性適用。惠譽(yù)稱(chēng)，堅(jiān)信其還將繼續(xù)履行使命，為美國(guó)住宅金融行業(yè)給予流通性、可靠性和可負(fù)擔(dān)性，支持和獨(dú)立國(guó)家定級(jí)差不多。

數(shù)據(jù)顯示，房利美和房地美兩家企業(yè)性質(zhì)為民營(yíng)企業(yè)，但享有美國(guó)政府資助，專(zhuān)業(yè)運(yùn)行由美國(guó)聯(lián)邦政府住宅聯(lián)合會(huì)或其它金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保住宅抵押借款。他們關(guān)鍵將住宅抵押借款按時(shí)限、年利率組合在一起，做為抵押或貸款擔(dān)保發(fā)售住宅抵押債卷，在金融體系上售賣(mài)，再用收益資產(chǎn)向更多人給予購(gòu)房貸款。與此同時(shí)，他們也對(duì)給予購(gòu)房貸款的銀行發(fā)售住房抵押借款證劵種類(lèi)做擔(dān)保，所公開(kāi)發(fā)行的關(guān)鍵種類(lèi)為住宅抵押債。

“低利率、房?jī)r(jià)上漲”狀況下，美國(guó)房市如何規(guī)劃？

雖然惠譽(yù)據(jù)透露，“兩室”定級(jí)下調(diào)跟其本身經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有直接影響，可是卻最近數(shù)據(jù)看，與“兩室”息息相關(guān)的美國(guó)房市深受人們關(guān)注。

疫情防控期間，得益于低費(fèi)率等場(chǎng)所，美國(guó)房市曾一片火爆。但過(guò)去一年，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)會(huì)議激進(jìn)派升息，美國(guó)房貸利息也一路上升。依據(jù)房利美公布，截止到8月3日這周，美國(guó)30年限固定利率貸款抵押借款為6.90%，上星期為6.81%。

低利率推高了買(mǎi)房成本費(fèi)，也使美國(guó)房市發(fā)生減溫。依據(jù)美國(guó)抵押借款金融家研究會(huì)近期發(fā)布的消息，繼上一周降低1.8%后，7月最后一周，美國(guó)抵押借款授權(quán)量下降3%。購(gòu)房貸款再融資申請(qǐng)降低2.5%，買(mǎi)房貸款申請(qǐng)辦理降低3.2%。買(mǎi)房指數(shù)值持續(xù)第三周降低，目前正處自6月初至今的最低標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，據(jù)同花順軟件iFinD數(shù)據(jù)分析，2023年上半年度，美國(guó)新創(chuàng)建住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售總計(jì)36.1萬(wàn)件，同比下降2.7%，環(huán)比增加29.85%。成屋銷(xiāo)售層面，美國(guó)房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(NAR)資料顯示，2023年6月份成屋銷(xiāo)售量同比減少18.9%，環(huán)比下跌3.3%。而且，銷(xiāo)售量盡管不斷下降，房子價(jià)格依然在再次飆升。NAR提及，6月成屋銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)平均值為41.02萬(wàn)美金(約294.15萬(wàn)人民幣)，是歷史第二高價(jià)錢(qián)。

埃里克·奧倫斯坦覺(jué)得，雖然可負(fù)擔(dān)性低，但是由于屋主不肯售賣(mài)和舍棄已有的低費(fèi)率抵押借款，現(xiàn)階段貼近歷史時(shí)間最低標(biāo)準(zhǔn)的庫(kù)存量支撐了房子價(jià)格。

這與眾多組織給的判斷一致。“總體來(lái)看，供應(yīng)不足是美國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的基本矛盾。”光大證券宏觀經(jīng)濟(jì)投資分析師陶川覺(jué)得，通過(guò)2023年的大幅度調(diào)節(jié)，美國(guó)房市在上半年的反跳總體穩(wěn)步發(fā)展。但是這種積極樂(lè)觀的關(guān)鍵原因是弱提供。在需求面，房子價(jià)格及利率“雙強(qiáng)”仍抑止美國(guó)住戶(hù)買(mǎi)房需求。

鵬揚(yáng)基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳洪斌對(duì)中新經(jīng)緯代表，美國(guó)的低利率自然環(huán)境可能要不斷一段時(shí)間，在這里環(huán)境下，其資產(chǎn)價(jià)格也將遭遇一定工作壓力。在“雙強(qiáng)”環(huán)境下，美國(guó)房市很有可能仍將保持這類(lèi)弱市。而美國(guó)國(guó)債增速回落時(shí)，美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲也許會(huì)下調(diào)。

“假如庫(kù)存量趨向正常范圍，在沒(méi)有任何外在因素的情形下，房子價(jià)格可能降低。”埃里克·奧倫斯坦則強(qiáng)調(diào)，最重要的是要區(qū)別抵押借款數(shù)量及房子價(jià)格，依據(jù)美國(guó)聯(lián)邦政府住房管理局的信息，房子價(jià)格在過(guò)去的好多個(gè)月底有所回升。就總量來(lái)說(shuō)，大部分未還款抵押借款的并購(gòu)重組早已期滿，而房子銷(xiāo)售量則遭受商品庫(kù)存限定，現(xiàn)階段供應(yīng)量已接近尾歷史時(shí)間最低標(biāo)準(zhǔn)。盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展沖擊性會(huì)進(jìn)一步降低可負(fù)擔(dān)性與需求，進(jìn)而影響借款量，但之后年利率很有可能就會(huì)下降，這將會(huì)扭曲現(xiàn)階段的一些發(fā)展趨勢(shì)。

陶川則提及，一方面，美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)需求的反跳受低利率限制依然顯著；另一方面，在6月總體通貨膨脹明顯陷泥里后，假若房市需求量很高的現(xiàn)況不斷，房子價(jià)格后續(xù)增漲勢(shì)必會(huì)提升通脹壓力。在這個(gè)基礎(chǔ)上，也許不會(huì)更改美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議在今年的年以?xún)?nèi)升息節(jié)奏感，可是會(huì)使來(lái)年央行降息的節(jié)奏預(yù)估更為擔(dān)心。

(大量報(bào)導(dǎo)案件線索，可聯(lián)系本文馬靜，電子郵箱：majing@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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小編：魏薇 李中元

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