大家購房，有什么方式呢？？ 第一，全額付款買， 第二，商貸買， 第三，純洪梅鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)公積金貸款買， 第四，公積金商貸組合貸！ 整體歸到兩類，那便是全額付款買和按揭貸款買！具體有哪些區(qū)別呢？大家下面說??！ 第一，是資金周轉(zhuǎn)速率 全額付款買，房地產(chǎn)商收付款快， 我們都知道，針對商人來講，最重要的就是現(xiàn)金流，他能夠沒錢，還可以不要錢的，可是不能沒有現(xiàn)金流，任何一個領(lǐng)域假如現(xiàn)金流斷掉，他離倒閉可能就只差一步??！現(xiàn)金流大小，速度，決定了房地產(chǎn)商抵融資能力，回籠資金越來越快，額度越多自然是最佳的?。〗K究開發(fā)商拿地的錢都是以金融機構(gòu)或者其它金融機構(gòu)的，至少全是上千萬幾千萬，有一些大開發(fā)商乃至全是幾十億上百億元?。∶咳?a href='http://m.enopi.cn/hongmeizhen_fangdaijisuanqi/' target='_blank' title='洪梅鎮(zhèn)利息' >洪梅鎮(zhèn)利息全是嚇人的，因此回籠資金越來越快，越多對他越有益?。? 貸款買，便是商業(yè)貸款，公積金貸，組合貸款！一般來說回籠資金較慢，時間久！ 商貸，審核時間一般是一個多星期到兩三個月（一兩個星期的我見過，可是特別少，絕大多數(shù)都要一兩個月上下），如果是因為政府政策或是金融機構(gòu)政策收緊得話審核大半年也不是不可能??！ 公積金房貸和組合貸款，由于公積金房貸是社會個人公積金管理處審批的，我市每一個月這么多人辦理貸款業(yè)務(wù)流程，訂單量大，因而全是排長隊審批的，審核時間要比商業(yè)貸款還需要慢，更快也是要兩三個月的，慢一點的大半年大半年的我也經(jīng)常遇到！！審核時間特別慢??！房地產(chǎn)商回籠資金便會慢許多，因此這也是很多房地產(chǎn)商新樓盤不兼容洪梅鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)公積金貸款緣故！！ 第二，是風(fēng)險性難題！ 什么風(fēng)險呢？？顧客貸款逾期風(fēng)險性！全額付款購買了，房屋就是你，不會有逾期難題?。〖偃缡前唇屹J款貸款買的，不論是商業(yè)貸款，公積金房貸，或是組合貸，真真正正房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人不是你，只是金融機構(gòu)或是公積金管理中心，你付款首付款，房地產(chǎn)商其實就是為你做金融機構(gòu)/個人公積金管理處的保證人的，一旦在還沒有拿房期內(nèi)，或者已經(jīng)拿房可是小區(qū)業(yè)主并沒有辦不動產(chǎn)證期內(nèi)逾期，房地產(chǎn)商也是有連同貸款逾期還款的責(zé)任??！ 僅僅只是短期內(nèi)幾日，一兩個月貸款逾期得話也沒事，金融機構(gòu)也會給你催款，但你如果長時間超出三個月六個月貸款逾期得話金融機構(gòu)/個人公積金管理處是有權(quán)競拍你的房產(chǎn)，與此同時房地產(chǎn)商是有法律責(zé)任的?。? 次之，再說一下商貸和洪梅鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)公積金貸款的差別?。? 第一，審核時間的差別 剛上邊早已說過了，商業(yè)貸款審核時間一般是一個多星期到兩三個月，如果是因為現(xiàn)行政策緣故慢一點的也才大半年！ 公積金房貸和組合貸款，由于公積金房貸是社會個人公積金管理處審批的，我市每一個月這么多人辦理貸款業(yè)務(wù)流程，訂單量大，全是排長隊審批的，審核時間要比商業(yè)貸款還需要慢，更快也是要兩三個月的，慢一點的大半年大半年的我也經(jīng)常遇到！因而審核時間比商業(yè)貸款慢！ 第二，是審核金額的差別 商業(yè)貸款審核額度一般有固定的，一般就是首套能貸70%，二套房能貸50%，這種！ 公積金房貸就不一樣，首套最大能貸80%，二套房最多能貸60%！！ 次之，他受貸款人個人公積金繳費基數(shù)，存繳時間，存繳賬戶余額，年紀(jì)一同的影響??！ 個人公積金能貸額度計算方法： 第一個公式計算 夫妻兩人個人公積金繳費基數(shù)總和×12×35%×貸款期限 （貸款期限1，商貸貸款期限-已還貸期限， 2，70歲或是60歲，這一看銀行審核的貸款年齡-自己現(xiàn)今年紀(jì)，兩個條件同時符合） 第二個公式計算 夫妻兩人個人公積金余額總和×20×存繳指數(shù) （存繳指數(shù)六個月是0.5，一年是0.8，2年是1，三到五年是1.2，五年以上是1.5%） 2個公式計算與此同時測算，取最低點（每個地方不一樣，一些地區(qū)只應(yīng)用其中一個計算公式），首套不超過70萬，二套房不得超過50萬（每個地方額度不一樣，大城市越多額度也越高了） 第三，貸款洪梅鎮(zhèn)利率的差別 商貸，原來是貸款基準(zhǔn)洪梅鎮(zhèn)利率4.9%，然后進(jìn)行上調(diào)10%-50%，其實就是5.39%-7.35% 現(xiàn)階段的話是LPR4.65%然后加持74-221個測量點，其實就是5.39%-6.86% 而公積金房貸，首套固定洪梅鎮(zhèn)利率是3.25%，二套房洪梅鎮(zhèn)利率上調(diào)10%，其實就是3.575%，要比商貸洪梅鎮(zhèn)利率劃算一半以上！！

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