01

案子詳細信息（阿強和阿州）

阿強要想做買賣，無可奈何手頭上現(xiàn)錢很少，就要用夫婦婚房抵押，向朋友阿州貸款200萬。（詳細信息進一步了解江門房產(chǎn)抵押存在的不足可查看更多）阿州見阿強用婚房抵押，做買賣勁頭十足，因此很暢快的貸款給阿強。由于數(shù)量很大，阿強夫婦和阿州簽了貸款和借款合同。阿州念在朋友，沒去開展預告登記，僅僅拿到了房產(chǎn)證。

后阿強生意不好做，草草收場。阿州見阿強無法還出200萬，本身又急用錢，遂手里拿著房產(chǎn)證想要拿到房屋，借此機會追回虧損。

阿強見與阿州情份沒有在，遂告至人民法院，覺得并沒有借款合同并沒有備案，不生效。

02

不動產(chǎn)抵押登記現(xiàn)實主義

針對江門房產(chǎn)抵押登記，在我國采取的是備案起效現(xiàn)實主義。

《民法典》

第四百零二條：

以此方法第三百九十五條第一款第一項至第三項要求財產(chǎn)的或是第五項所規(guī)定的已經(jīng)修建的房屋建筑抵押物的，理應辦理抵押。質(zhì)押權(quán)自登記時開設(shè)。

第三百九十五條

借款人或是第三人有權(quán)處分的以下資產(chǎn)能夠質(zhì)押：（一） 房屋建筑和其它土地資源附屬物；（二） 建設(shè)用地使用權(quán)；（三） 海域使用權(quán)；（四） 生產(chǎn)線設(shè)備、原料、半成品加工、商品；（五） 已經(jīng)修建的房屋建筑、船只、航天器；（六） 交通運輸工具；（七） 法律法規(guī)、法律規(guī)范未嚴禁抵押物的別的資產(chǎn)。抵押權(quán)人能將前述列出資產(chǎn)一并質(zhì)押。

也就說，未進行的預告登記，一般沒有開設(shè)質(zhì)押權(quán)。

03

質(zhì)押權(quán)未開設(shè)，意味什么？

質(zhì)押權(quán)作為一種抵押權(quán)，是在實踐中最理想，普遍使用的擔保形式，由于它的貸款擔保法律效力最有價值。

質(zhì)押權(quán)產(chǎn)生最大的一個好處就是借款人沒法還款，質(zhì)權(quán)人可以和抵押權(quán)人協(xié)議書以抵押財產(chǎn)折扣率甚至以競拍、轉(zhuǎn)賣該抵押財產(chǎn)所獲得的合同款優(yōu)先受償。

因未備案，喪失原來質(zhì)押權(quán)，實在是遺憾。

04

質(zhì)押權(quán)未開設(shè)=借款合同失效？

質(zhì)押權(quán)未開設(shè)并不等于借款合同合理！

《民法典》第二百一十五條：

雙方中間簽訂相關(guān)開設(shè)、變動、出讓和解決不動產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或是被告方另有約定外，自合同成立時起效；未辦物權(quán)登記的，不受影響合同的效力。

阿強夫妻在借款合同上簽名，也就說二人認同借款合同，允許接納借款合同的管束。借款合同仍然合理。

由此可見，阿強覺得并沒有借款合同并沒有備案不生效的立場是不正確的。備案起效現(xiàn)實主義對應著質(zhì)押權(quán)是不是起效，而非合同書自身。

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