賈曉鈞 張穎杰/文

在今年的8月至今，濟南市、青島市、昆明市、深圳市等地發布“帶押過戶”創新模式，在行業內造成密切關注。因為他完成了不用償還原來住房貸款就可以完成過戶、抵押、派發新借款，提升了二手房買賣買賣交易品質，進一步降低了交易費用。

一、“帶押過戶”現行政策定義及法律規定

老模式的二手房交易活動實施方案賣家必須要先消除房子原抵押才能申請后續過戶；而“帶押過戶”就是指帶上抵押過戶，即在原有抵押存有的情形下依然可以辦房子的過戶，將房屋的所有權轉移到買方，把消除抵押放在了最終階段。

“帶押過戶”現行政策要以《民法典》第406條的規定為法律基礎知識。

《民法典》第406條的規定：“抵押期內，抵押人能出讓抵押資產。被告方另有約定的，根據其承諾。抵押財產轉讓的，抵押權沒有影響。抵押人出讓抵押財產，理應及時聯系抵押權人。抵押權人能證明抵押財產轉讓很有可能危害抵押權利的，有權要求抵押人把出讓所獲得的合同款向抵押權人提早償還債務或是提存。轉讓合同款超出債權數額的那一部分歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。”

在《民法典》頒布以前，在我國一直以來對抵押物買賣限制都比較嚴苛。

原《物權法》第191條的規定：“抵押期內，抵押人經抵押權人允許出讓抵押財產，應該將出讓所獲得的合同款向抵押權人提早償還債務或是提存。轉讓合同款超出債權數額的那一部分歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。

抵押期內，抵押人沒經抵押權人允許，不能轉讓抵押資產，但買受人委托償還債務解決抵押權除外。”

原《擔保法》第49條的規定：“抵押期內，抵押人出售已辦理相關手續的抵押物，理應通告抵押權人并告知買受人出讓物早已抵押的現象；抵押人未通告抵押權人或者沒有告之買受人的，出售個人行為失效。

出讓抵押物合同款遠低于它的價值的，抵押權人有權要求抵押人提供相關貸款擔保；抵押的人都不所提供的，不能轉讓抵押物。

抵押人出讓抵押物所獲得的合同款，應向抵押權人提早償還所擔保債務或者向與抵押權人合同約定的第三人提存。超出債權數額的那一部分，歸抵押人全部，欠缺由借款人償還。”

《物權法》與《擔保法》都明文規定，沒有經過抵押權人的允許，抵押人不能轉讓抵押物。這就促使抵押物銷售市場運轉遭遇比較大的艱難。由于中國現階段基本國情，大部分人在購買房產時，便以房子做為抵押抵押龍崗房產貸款，在《民法典》頒布之前，二手房交易已長期主要表現不景氣。“中指研究院資料顯示，二手住宅價錢環比下跌的大都市共69個，較6月提升11個，中國統計局發布的70城cpi指數，7月份濟南二手房價格環比下跌0.2%，同比減少3.0%。于去年9月份至今，截至今年7月份，濟南二手房價錢已經出現了11連跌。7月份青島二手房價環比上升0.3%，同比減少1.6%；煙臺市環比上升0.9%，同比減少2.5%。”因而，二手房交易銷售市場注入新鮮血液是很有必要的，“帶押過戶”現行政策躋身著力點，引起二手房交易市場發展趨勢。

二、“帶押過戶”政策落實的重大意義

一是能夠降低交易費用，為二手房交易銷售市場賦予了新的生機。

老模式規定先解除抵押才可以過戶，解除抵押則意味著賣家一定要還貸，不還錢就無法解除抵押，就無法申請辦理過戶；而買方如果有需要貸款買房，就必須要先申請辦理過戶和抵押，金融機構才可以下款。在這樣的情況下，賣家想要通過買方的貸款還自身貸款用于消除抵押是不太可能的。此刻買方就必須要籌集過橋貸款，會進一步增加了一大筆開支，特別是碰到買方借款一直學會放下不了的狀況，長期性占有過橋貸款，成本費同樣在大幅上升。而“帶押過戶”現行政策的實施，本質就是采用了買方的銀行借款還賣方銀行借款，促使買方不用再籌集過橋貸款，為此減少交易費用，刺激性二手房市場的有關買賣。

二是有益于解決資金風險。

老模式下，買方需要借款購買二手房，那就需要向貸款機構提交申請，金融機構優先審核，后過戶備案，然后才下款。在這過程中，為了迎合買方貸款，房屋要先進行過戶的，這就意味著，這時賣家承擔風險是非常大的，有可能會落個房財兩失的地步；與此同時，買方一旦在申請貸款的過程中遇到個人征信等情況的危害造成金融機構不下款，為防止毀約，買方就必須通過其他方法來籌集很多資金撥付給賣家。因而，在傳統二手房買賣環節中，交易雙方都肩負著很大壓力，有一些買賣也可能因為存在一定的資金風險而撤銷。而“帶押過戶”現行政策不必須要先解除抵押買方就可以辦理借款，買方把貨款打進提存帳戶就能拿到房，假如最后過戶出問題，購房款還可以老路退還，以最大限度確保彼此權益，將安全風險降到最低。

三、“帶押過戶”政策對多方權益的消耗與法律糾紛

（一）“帶押過戶”中買方承擔法律糾紛

民法典第406條中“抵押財產轉讓的，抵押權沒有影響”的相關規定實際上承認抵押權利的追及法律效力，無論抵押物怎樣運轉，抵押權人對抵押物優先受償權不會受到損害，說明買方對房屋的所有權并不能抵抗抵押權人對房子的優先受償權。就是當抵押權人們在借款人（賣家）不能償還全部債務時，有權要求人民法院拍賣、賣掉抵押資產，帶押過戶的購房者對房屋具有所有權沒法并對造成阻攔。因而，選購帶抵押房產，于買方來講，是通過自己的借款用于還款賣方借款，自身全部的房子是否能免遭競拍不但在于本身，在很大程度上更加是遭受賣方危害，在賣家抵押徹底消除以前，買方對房屋具有所有權一直處于不安全行為。

與此同時，“帶押過戶”仍遭受“嚴禁和限制出讓抵押房產承諾”限制。賣家申請辦理辦理不動產抵押權初始登記或是抵押預售登記的，若和抵押權人承諾嚴禁和限制出讓抵押房產，該承諾依規應當由不動產登記機構在不動產登記簿中進行記述。實際操作中，為了保證本身支配權，抵押權人通常更偏重于嚴禁和限制抵押人對于抵押物開展出讓。二手房交易中，買方特別注意到房屋登記單位查看核查，不要以賣家口頭上表明為標準，防止讓自己的支配權蒙受損失。

（二）“帶押過戶”中賣家承擔法律糾紛

“帶押過戶”方式下，因為賣家借款所設置的抵押并沒有消除，因而賣方還貸責任也并沒有完畢，一旦房子發生不能克服的使用價值抵毀或是房子損毀，便會加快賣方銀行貸款到期，促使賣家短期內擔負非常大的還款工作壓力。

（三）“帶押過戶”中抵押權人承擔法律糾紛

因為“帶押過戶”方式下，會出現短期內“雙抵押共存”的現象存有。換句話說，在買方并未將賣家貸款還完的時期，房子既存有賣家此前借款所設置的抵押，又存有買方后面借款所設置的抵押。當房子具體競拍使用價值不能償還原抵押和現抵押總金額的情況發生時，抵押后面的抵押權人支配權必定會導致消耗。從這一方面來講，金融機構做為抵押權人，支配權并沒得到很好的確保乃至有一定的降賠，亦或是促使金融機構減少對買方的住房貸款金額。

綜上所述，對多方風險防范如下所示：

1、買方在二手房交易中，特別注意到房屋登記單位查看核查抵押權人是否存在備案申請，嚴禁和限制抵押人對于抵押物開展出讓；

2、抵押權人防止發放貸款金額超出房子內在價值，以最大程度確保自身貸款權益。

四、“帶押過戶”現行政策限制

上文中有一定的談及，于抵押權人來講，其為了保證自己的權益，可能對買方貸款金額給予限定，只能在“抵押物總額-原抵押使用價值”的范圍之內對買方開展下款。甚至是從法律并沒有強制性標準的前提下，金融機構做為抵押權人，其支配權不但沒有獲得更好的確保，相反很有可能有一定的消耗，因而保險公司在這一政策的實施中，其相互配合程度和促進主動性并不一定豐厚。

次之，“帶押過戶”僅僅依靠交易雙方的認可難以落到實處，因而公證機關的有關干預是十分重要的。可是怎樣利用委托公證書、公正提存及其它公正職責，完成存量房交易里的信訪矛盾盡早防范，保證資金安全，并能夠實現交易費用減少等諸多問題依然遭遇比較多需要解決的問題。

五、結束語

青島“帶押過戶”操作步驟一覽：

實務中，在機構利益沒有得到更強確保前提下，難以明確借款人、債務人、抵押權人三方利益均衡點，金融機構也不會輕易將這個事項展開推動，實際交易雙方怎樣融洽金融機構來操作，必然是這項現行政策在后期貫徹落實環節中所面臨的比較大難題。

但“帶押過戶”做為二手房買賣市場“凈水”，既緩解了“過河”資產苦惱，減少了再進入市場“門坎”，還增加了交易雙方更多替代性，減少二手房在市場上流通成本，也必然會進一步活躍性房地產銷售市場，變成行業發展趨勢所屬。

作者介紹：

賈曉鈞，山東德衡律師事務所授薪合伙人、信貸業務核心主管。善于房地產全過程法律法規新項目，長期性為大中小型房地產企業提供法律服務；長期性為金融機構、投資管理公司和海內外投資者提供資產處理和項目融投資等法律顧問服務。

張穎杰，吉大法碩，山東德衡律師事務所實習律師。

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