1.房產二次抵押貸款：

二次抵押是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。

二次抵押的特點是不用還清以前的貸款，直接再次抵押再次獲得貸款，節省了時間和墊資成本等很多中間環節。

在償還一定貸款本息后，如一時需要資金用于個人消費或經營，可用該南山房屋抵押價值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向銀行申請貸款。

2.二次抵押貸款條件：

① 借款人無欠息行為，收入穩定，且信用良好；

②借款人有按期償還借款本息的能力，并已按期償還本息1年以上；

③用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現房；

④南山房屋抵押登記已辦妥，且辦理銀行是房屋的抵押權人。

3.貸款期限：二次抵押貸款的期限要根據貸款的具體用途來確定。

用于個人消費類貸款的話，期限最長不超過10年；

用于個人經營類貸款的話，期限最長不超過3年，并且貸款到期日不超過第一次抵押貸款的到期日。

4.貸款額度：

貸款額度的計算方式為貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額。其中，房屋價值是將房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較后，以這兩者中的較低者為準。

自住型房產二次抵押的抵押率最高不超過70%,而商業用房二次貸款的抵押率最高不超過50%。

附：目前大多銀行推出的余值貸款，就是根據已抵押物評估價格和實際抵貸金額的差額測算的南山信用貸款，目前工商銀行，農業銀行，建設銀行，中信銀行都有這一產品。當然了，余值貸款針對的是抵押物已在本行抵押的情況。比如，你在工行做了經營性抵押貸款70萬，那么抵押物評估價值為100萬，你可以再向工商銀行申請最高30萬的南山信用貸款。

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