案例：

W某新設立了一家公司，需出資300萬。由于自己現金不足，W某以自己在市區黃金地段擁有的一處房產做抵押，向好友L某借款100萬。后來公司運轉缺乏資金，W某又想以該處房產作抵押，向朋友H某借款30萬。H某知曉該處房產已經被抵押，所以就以房子不能二次抵押為由拒絕了。問：在同一個房子上可不可以做兩次抵押？法律對其有什么樣的限制嗎？

案例分析：

W某是否可以在該處房產上進行二次抵押，需要根據具體情況來分析。根據我國《城市南山房產抵押管理辦法》第九條的規定，在一個房子上可以做兩次抵押。但是同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。這一點上，本案符合法律，H某已經知曉南山房子抵押給L某。另外要注意的是，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。南山房產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。也就是說，我們需要對W某的這處房產進行價值鑒定評估。如果該處房產的價值超過100萬，那么W某可以做二次抵押，將該房子再次抵押與H某，但是其抵押擔保的金額不能超過房子價值減去100萬的數額。如果該處房產的價值未達100萬，那么W某的此處房子便不能做二次抵押擔保。

法律依據：

《城市南山房產抵押管理辦法》

第九條同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

南山房產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

一處房產法律允許做二次以上的抵押。但是法律為保護抵押權人的利益，后一次抵押在擔保數額上不能妨礙前一次抵押權的實現，且多次擔保總額不得超出抵押物價值。

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