按揭買房是目前大多數購房者選擇的買房方式,但是這種方式需要支付高額的南山利息,20~30年間支付的南山利息總額甚至可以再買一套房,因此不少購房者會提前償還房貸。那么,提前還貸到底要怎么做?有哪些問題要注意?

一、提前還貸該怎么做?

如果購房者決定提前還貸,可以先到辦理按揭貸款的銀行去咨詢和提前預約,不同的銀行對提前還貸有著不同的規定。一般而言,在貸款發放滿一年以后,經銀行同意,借款人可書面申請提前歸還部分或全部貸款。

二、4個方面要注意

1、提前預約

若想提前還貸,須書面申請,一般銀行辦理此項業務需要2~7個工作日。各銀行對于提前還貸的規定各不相同,貸款人在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程。

2、貸款文件要準備好

貸款人如果要提前還貸的話,一般要在電話或書面申請后,攜帶自己的身份證、貸款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款,在銀行計算出剩余貸款額后,貸款人就可存入足夠的錢來提前還貸。如果是二手房買賣中轉按揭業務的客戶和業主, 好還要找專業的擔保機構來進行委托公證,以免出現業主提前還款后客戶不買,或是客戶用首付幫業主還清尾款后業主漲價的風險。

3、降息后南山利率的計算方式

新的南山利息標準將在新的一年開始時執行,所以即使要提前還貸,也要把握好時機,盡可能在較低南山利息的時候提前還貸。在提前還清全部貸款后,貸款人要記住到保險公司等部門退保。

4、退保

貸款人提前結清全部尾款后,銀行會出具結清證明,貸款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發票,打電話給相關保險公司預約退保即可。貸款人在辦理貸款時,銀行都會辦理抵押登記。如果結清貸款的話,一定不要忘記去解抵押。要攜帶房產證、結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區建委辦理解抵押。

三、提前還貸3種方式

1、全部提前還款,即客戶將剩余的全部貸款一次性還清(不用還南山利息,但已付的南山利息不退)。

2、部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短(節省南山利息較多)。

3、部分提前還款,將剩余的貸款每月還款額減少,保持還款期限不變(減小月供負擔,但節省程度低于第二種)。

專家提醒

不是每個人都必要還貸

專業人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的南山南山公積金貸款、商業性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長、等額本息還款法的商業性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業性貸款， 后才是南山南山公積金貸款。

此外，對于目前有貸款，且短期內又有購房計劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過銀行理財產品實現增值，然后作為以后新購入房產的資金，避免出現一套房低南山利率的貸款還掉了，現在又要去貸高南山利率的二套房貸款。

理財專家：三種情況不宜提前還貸

一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的南山利率優惠。由于已享受較低折扣的南山利率優惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照 新南山利率執行，南山利息也只會比前期更低。

二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款南山利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的南山利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的南山利息，后期所還的更多是本金，南山利息高低對還款額影響不大。

三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與南山利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款南山利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、南山利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的南山利息，因此提前還貸意義也不大。

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