導(dǎo)讀在金融監(jiān)管下，多套房者的月供將吞噬現(xiàn)金流，而房子作為固定資產(chǎn)變現(xiàn)需要一定時(shí)間，現(xiàn)在限購(gòu)下有條件有能力市場(chǎng)上接盤有限，加上深圳市政府將與莞惠合作共建人才房，大力拓展人才房保障房渠道，分?jǐn)傂枨螅捶空呓酉聛?lái)或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻形勢(shì)。

近期，隨著調(diào)控威力的不斷顯現(xiàn)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸冷靜，剛需盤均在營(yíng)銷中心低調(diào)開盤，現(xiàn)場(chǎng)銷售冷清，部分開盤去化率僅3成，與此同時(shí)，低首付、消費(fèi)貸進(jìn)入樓市現(xiàn)象又開始在深圳樓市出現(xiàn)。

一成首付就能買公寓，月供也能通過融資解決

龍華線地鐵口公寓，首付僅需2.5成，精裝修交房，通燃?xì)鈳ш?yáng)臺(tái)，先生需要考慮嗎？近日，騰訊房產(chǎn)收到網(wǎng)友爆料，有中介電話向其推銷，稱可以做低首付買房。據(jù)中介介紹，該公寓是有一家投資公司操盤，屬于一手新房，目前在售戶型為50-53平一房，和79平兩房，產(chǎn)權(quán)50年，2023年底交樓，僅需3個(gè)點(diǎn)契稅，1年之內(nèi)交完剩余的2.5成首付，等到2023年4月才會(huì)供樓。而據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，坂田某盤在開發(fā)商墊資情況下，購(gòu)房者甚至只需要1成首付。

此外，深圳還有部分資產(chǎn)管理公司稱，二手房也可以做高評(píng)高貸，且比一般的主流地產(chǎn)中介做的更低，現(xiàn)有一批深圳紅本房面積60-140平2-4房羅湖、南山、西鄉(xiāng)、龍崗、寶安均有房源，帶好學(xué)位， 低僅需10萬(wàn)可以操作，總價(jià)200500萬(wàn)，后期融資100萬(wàn)-300萬(wàn)！某資產(chǎn)管理公司人員向騰訊房產(chǎn)推介稱，因?yàn)槿谫Y成本低于房?jī)r(jià)漲幅，里面有錢賺，才愿意操作。

不過，低首付也存在著后期月供壓力大的風(fēng)險(xiǎn)，后期現(xiàn)金流出現(xiàn)問題怎么辦？針對(duì)此顧慮，該工作人員稱可以靠后期融資出來(lái)，如果不相信市場(chǎng)，那就不要做，房?jī)r(jià)暴跌，月供供不上我們不負(fù)責(zé)，客戶都是看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的那批人，上個(gè)月做了9套房，5套簽約合同的客戶連房子都沒看。該工作人員繼續(xù)推銷。

針對(duì)目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的低首付現(xiàn)象，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓稱，房地產(chǎn)和金融具有天然的緊密聯(lián)系，而低首付起源于香港，被一衣帶水的深圳引用，隨著近年來(lái)深圳房?jī)r(jià)的高企，工薪層很難湊出首付，墊資低首付能讓更多的需求進(jìn)場(chǎng)，加快推盤成交速度，但徐楓認(rèn)為，這并不代表開發(fā)商資金短缺或急于回收資金，開發(fā)商資金鏈?zhǔn)欠窬o張和銀行授信有關(guān)。

消費(fèi)貸大幅增長(zhǎng)，違規(guī)進(jìn)入樓市受到關(guān)注

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億，累計(jì)同比多增7137億。海通證券姜超認(rèn)為，居民杠桿飆升，換來(lái)地產(chǎn)繁榮，由于去年下半年以來(lái)銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購(gòu)房貸款或借道短期消費(fèi)貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長(zhǎng)。

在2017胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告出爐后，有人調(diào)侃：據(jù)說現(xiàn)在的深圳、深圳是這樣的，遍地都是千萬(wàn)富翁，住著千萬(wàn)的房子，騎著自行車，擠著地鐵上班，領(lǐng)著萬(wàn)元左右的薪水，搶著兩三塊的紅包，家庭月收入兩萬(wàn)，還著一萬(wàn)五的房貸，留著5000塊過日子，很多張信用可來(lái)回折騰，不敢請(qǐng)假，不敢辭職，不敢生病，不敢和朋友聚會(huì)，住著千萬(wàn)的房子，過著乞丐的生活。

近年的房地產(chǎn)行情造就了眾多千萬(wàn)富豪，但近年購(gòu)房開支驟增對(duì)居民部門整體消費(fèi)能力有一定透支，部分居民消費(fèi)只能依賴貸款實(shí)現(xiàn)短貸高增原因之一。有網(wǎng)友稱，由于工資難以覆蓋房貸和生活成本，部分消費(fèi)貸就是用來(lái)還房貸，不過近期，隨著金融監(jiān)管趨嚴(yán)，他六十歲左右的大叔用消費(fèi)貸在幫兒子還房貸，捆綁出了問題。

而中國(guó)人民銀行深圳市中心支行在2017年第9期《金融風(fēng)險(xiǎn)提示》中表示，近期轄內(nèi)銀行個(gè)人其他消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)房地產(chǎn)金融調(diào)控造成負(fù)面影響……

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓則認(rèn)為，消費(fèi)貸已經(jīng)有10余年歷史， 近2-3年形成較大規(guī)模，消費(fèi)貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)，形成了資產(chǎn)泡沫，已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)問題變成了民生問題，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行此時(shí)發(fā)布金融風(fēng)險(xiǎn)提示，向市場(chǎng)傳遞出明確信號(hào)，政府已經(jīng)關(guān)注到了房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿過度情況，并將會(huì)在金融層面加以制止。

樓市定向加息，深圳房貸南沙利率年內(nèi)已上浮0.83%

9月初，國(guó)有四大行便加入首套房貸上調(diào)5%的隊(duì)伍當(dāng)中，而在今年，深圳主流房貸南沙利率呈現(xiàn)不斷上浮趨勢(shì)，2017春節(jié)后，深圳各銀行將首套房?jī)?yōu)惠南沙利率從88折上調(diào)到了9折；5月初，深圳首套房貸南沙利率從9折全面上調(diào)到95折；8月中旬房貸南沙利率主流回歸基準(zhǔn)南沙利率。相比年初的88折房貸南沙利率，樓市已經(jīng)定向加息0.83%。

雖然深圳新房?jī)r(jià)連續(xù)11跌，但在房貸南沙利率上漲的情況下，購(gòu)房成本并沒有下降。以購(gòu)買總價(jià)300萬(wàn)的剛需小戶型，等額本息貸款30年為例，首套房貸基準(zhǔn)南沙利率上浮5%，共需支出房貸南沙利息約202.6萬(wàn)元，而房貸南沙利率在88折南沙利率情況下，僅需支出房貸南沙利息約164.6萬(wàn)元，相比多出約38萬(wàn)南沙利息。具體到月供方面，房貸南沙利率上浮后，購(gòu)房者月供相比則增加1053元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，不排除銀行繼續(xù)上浮房貸南沙利率可能。

房屋價(jià)值可以變成零，但負(fù)債是永遠(yuǎn)存在。現(xiàn)在是守著房子過苦日子，有深圳網(wǎng)友稱，目前囤了4套，錢都?jí)涸跇鞘欣锪耍@邊房貸又要還，而且房子到處限購(gòu)，賣也短時(shí)間很難成交，處于有價(jià)無(wú)市。

在金融監(jiān)管下，多套房者的月供將吞噬現(xiàn)金流，而房子作為固定資產(chǎn)變現(xiàn)需要一定時(shí)間，現(xiàn)在限購(gòu)下有條件有能力市場(chǎng)上接盤有限，加上深圳市政府將與莞惠合作共建人才房，大力拓展人才房保障房渠道，分?jǐn)傂枨螅捶空呓酉聛?lái)或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻形勢(shì)。