小伙伴們好，我就是勇談。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解人民法院了解房地產(chǎn)有質(zhì)押?jiǎn)?/a>可查看更多）23日，中央銀行深圳總部舉辦深圳市房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)注重禁止“房抵貸購(gòu)房”，其實(shí)意思很簡(jiǎn)單就是不可以“違反規(guī)定資金凈流入房市，再次炒高房子價(jià)格”。可以這么說(shuō)自打深圳北站曝光“個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸資金凈流入房市”后（接著沒(méi)被確定），不過(guò)確實(shí)也給大家提了一個(gè)醒“違反規(guī)定資金凈流入樓市的貸款口子真的很多”。可以借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)易談一談我的觀察。

房子價(jià)格異常大漲的階段其實(shí)都伴隨很多違反規(guī)定資金注入，那也是明確提出“房住不炒”的初心

僅靠住戶(hù)居住需求來(lái)促長(zhǎng)房子價(jià)格，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲難以超出GDP增長(zhǎng)速度，只要是超出基本上代表著“有大量項(xiàng)目投資、投機(jī)資本進(jìn)到”

圖中所顯示是2000-2022年中國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖，讓人印象最深的時(shí)間范圍其實(shí)就是2000-2006年在我國(guó)商住樓前期環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)期的房子價(jià)格同比增加僅有6%下列（某些年代在3%下列），現(xiàn)在國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)速度是多少呢？

圖中所顯示是1990-2022年（目前）中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖表，能夠看見(jiàn)在2000-2007年中間都是進(jìn)到21新世紀(jì)后中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度主要表現(xiàn)比較好的環(huán)節(jié)。這時(shí)候的GDP增長(zhǎng)速度基本上保持在10%上下，以至于最大做到15%周邊，可是在這個(gè)時(shí)間段的房?jī)r(jià)漲幅是多少呢？6%下列！！這個(gè)數(shù)字至少表明了一個(gè)問(wèn)題“在沒(méi)有任何很多違反規(guī)定資產(chǎn)或是蹭熱點(diǎn)投機(jī)資本進(jìn)到房市的情形下，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲也是很難超出GDP增長(zhǎng)速度的”，我們可以作出這樣一個(gè)分辨“全國(guó)房?jī)r(jià)上漲超出GDP增長(zhǎng)速度就證明有較多項(xiàng)目投資、投機(jī)資本進(jìn)到”。

經(jīng)歷了2022-2022年股權(quán)融資端管控的挑戰(zhàn)后，越來(lái)越多地產(chǎn)商或是資產(chǎn)把精力放在了“一二線（特別是一線）大城市”，這也是為什么一線城市的房子價(jià)格起伏那么造成中央銀行留意的緣故

包含房企在內(nèi)許多資產(chǎn)早已意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金期”已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于“白金期”能保持多長(zhǎng)時(shí)間？誰(shuí)心里都沒(méi)譜，但是有一點(diǎn)是能夠肯定地“一線城市的黃金時(shí)期遠(yuǎn)未完畢”。相對(duì)于一線城市而言不論是房屋或是商業(yè)房產(chǎn)都有著很多“可項(xiàng)目投資”的概率。以上如圖所示，在過(guò)去的20多年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中都有過(guò)許多“類(lèi)似”的橋段，可是類(lèi)似2022-2022年那樣狀況的并不是很多，2022年的住房市場(chǎng)銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)比2022年減少了6萬(wàn)余套（很有可能2022年也是需要少）。相較于2008/2014而言，本次管控更為穩(wěn)，可是毫無(wú)疑問(wèn)延續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)久。說(shuō)句實(shí)話現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)狀況是“鈍小刀斬倉(cāng)”，固然致命性但特別難受。

雖說(shuō)經(jīng)歷過(guò)2年多的股權(quán)融資端管控（嚴(yán)禁違反規(guī)定資金凈流入房市），但市場(chǎng)上投資房產(chǎn)風(fēng)仍然存在，特別是在在一二線城市

投資房產(chǎn)風(fēng)仍然存在的主要原因去除房地產(chǎn)盈利平穩(wěn)且升值外，關(guān)鍵跟國(guó)內(nèi)可投資方式偏少相關(guān)，何況本次疫情許多大城市施行的“企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸”年利率太低

股票市場(chǎng)低迷，期貨交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性過(guò)高其實(shí)就是代表著中國(guó)許多有余錢(qián)的中介機(jī)構(gòu)或者個(gè)人總要有個(gè)投資方式。雖說(shuō)“房住不炒”早已給出了3年多，但并沒(méi)有處理好“投資方式”問(wèn)題。2022年中國(guó)GDP總產(chǎn)量早已達(dá)到99萬(wàn)多億，中國(guó)富人、有錢(qián)公司是一般普通百姓難以想象的。一線城市作為全國(guó)各種各樣優(yōu)勢(shì)資源、富人的集聚地，當(dāng)然房地產(chǎn)便成為主要考慮到目標(biāo)。何況包含深圳市以?xún)?nèi)為應(yīng)對(duì)本次疫情所帶來(lái)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)頒布了特惠版企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，細(xì)心計(jì)算之后發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)貸利率特惠后居然比房貸利息還需要低（有些人測(cè)算過(guò)僅有3%點(diǎn)半）。這也是為什么有些人顧慮“企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸資金凈流入房市”的主要原因。

以往很多創(chuàng)業(yè)者都是采用“房屋抵押做買(mǎi)賣(mài)”，2022年出現(xiàn)“房屋抵押投資房子”的事

身旁就有過(guò)那么幾個(gè)老總，做傳統(tǒng)零售批發(fā)買(mǎi)賣(mài)。在最近幾年企業(yè)的流動(dòng)性和資金周轉(zhuǎn)都依靠自己房產(chǎn)抵押貸款去進(jìn)行的，可是說(shuō)句實(shí)話一年到頭掙的錢(qián)并沒(méi)有買(mǎi)房賣(mài)房的多，關(guān)鍵在于放心（這一點(diǎn)有做實(shí)物的好朋友應(yīng)當(dāng)深有感觸）。特別是碰到在今年的這種疫情過(guò)后，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)受到損傷至少六個(gè)月內(nèi)緩但是勁。就算金融機(jī)構(gòu)給與再大的銀行貸款利率特惠最后還是要還的，但用銀行的錢(qián)前去投資買(mǎi)房坐收漁翁之利是否比較劃算呢？

消費(fèi)類(lèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款注入房市關(guān)鍵原因還是存在于“管控上”，中央銀行本次表態(tài)發(fā)言就是為了加強(qiáng)監(jiān)管力度

包含國(guó)外與日本由于房地產(chǎn)暴發(fā)金融危機(jī)的關(guān)鍵還是“管控缺少”，不要期待金融機(jī)構(gòu)自糾自查

金融投資商品實(shí)際上最難的就是管控，管控如果出現(xiàn)了丁點(diǎn)系統(tǒng)漏洞就容易出現(xiàn)很?chē)?yán)重后果。大家要明白的一個(gè)事實(shí)“金融機(jī)構(gòu)成為了迫不得已為房地產(chǎn)業(yè)“靜脈注射”者”！拋開(kāi)本人70%的住房貸款不說(shuō)，只是2022年地產(chǎn)商資產(chǎn)總額超出85萬(wàn)億元，負(fù)債比率超出79.1%都?jí)蚪鹑跈C(jī)構(gòu)“頭痛”的啦，終究這種資產(chǎn)中大多數(shù)都來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)。因此，希望金融機(jī)構(gòu)自糾自查基本上不太現(xiàn)實(shí)。終究金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在也是要獲利的，當(dāng)然什么行業(yè)賦予的貸款利息高也會(huì)給誰(shuí)。借助“存貸款差”盈利這一點(diǎn)在任何時(shí)候都要始終不變。

起先深圳市，之后是深圳市，足以證明中央銀行針對(duì)一線城市房產(chǎn)調(diào)控的高度重視

投資房產(chǎn)風(fēng)歸根結(jié)底本來(lái)就是從一線城市涌向全國(guó)，因此一線城市的許多作法都是會(huì)當(dāng)然被下邊的馬仔們“仿效”。從各個(gè)領(lǐng)域逐漸逐步恢復(fù)過(guò)來(lái)后，已有包含深圳市、青島市、濟(jì)南市、駐馬店市等一二三線城市出現(xiàn)“一日游或三日游”的現(xiàn)象，足以證明國(guó)家對(duì)房住不炒的管控是認(rèn)真的。如果這時(shí)候出現(xiàn)某些大城市“投機(jī)取巧”造成全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的情況出現(xiàn)，那樣毫無(wú)疑問(wèn)很容易造成早期數(shù)年的管控付諸東流。

綜上所述，禁止“房抵貸購(gòu)房”本身就是針對(duì)前不久的“防水堵漏”。“房住不炒”這一貸款口子真的不能開(kāi)，終究現(xiàn)如今中國(guó)適宜的投資方式過(guò)少，房地產(chǎn)或是投資產(chǎn)品的特性沒(méi)有變化。大家感覺(jué)呢？原創(chuàng)設(shè)計(jì)不容易未經(jīng)許可不得擅自轉(zhuǎn)截，喜愛(ài)房產(chǎn)問(wèn)題的小伙伴可以購(gòu)買(mǎi)勇談的欄目，大量?jī)?yōu)質(zhì)的內(nèi)容再次奉獻(xiàn)中。

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