我又變成了John Gean ak op le。昨晚我做了一場講座，但因為某種原因沒能錄制下來。我想盡可能真實地再現(xiàn)那場講座。這次講座是關(guān)于抵押貸款市場的歷史，我稱之為“個人歷史”。因為某種意外，我參與了最近“抵押貸款市場”歷史上的許多關(guān)鍵點。

我從1989年開始工作，當時我是耶魯大學(xué)的教授，也是一名數(shù)學(xué)經(jīng)濟學(xué)家。我以為自己在用數(shù)學(xué)研究經(jīng)濟，盡量遠離現(xiàn)實世界，但我還是決定去看看華爾街發(fā)生了什么。當時最有趣的“數(shù)學(xué)建模”都在華爾街進行。“數(shù)學(xué)建模”和“金融”是“經(jīng)濟學(xué)”的代名詞。于是我決定“為什么不去看看呢？”我參觀了很多投資銀行。我的一些朋友包括一位來自耶魯?shù)呐笥讯荚诟呤⒐ぷ鬟^，所以這很自然。

但我有個小表弟被“基德-皮博迪”雇傭了。“基德-皮博迪”是當時排名第七的投資銀行，規(guī)模相對較小。他把我介紹給了當時主管固定收益的“埃德-塞魯洛”。他們說服我去“基德-皮博迪”，和“埃德-塞魯洛”這樣的人交流，會比“去高盛成為100位客座教授之一”更有趣。于是我決定去稍微小一點的公司，但我能看到更多。

為什么不做一些不同的事情？我想他們之前沒有像我在那里呆1年的學(xué)術(shù)訪客。我從1989年到1990年在“基德-皮博迪”，我在那里與“埃德-賽魯洛”、交易員以及其他一些人聊了很多。在我休假結(jié)束時，“埃德-賽魯洛”來找我說：“我逐漸意識到我們的“固定收益研究部門”不是很數(shù)學(xué)，你為什么不幫我組建一個“研究部門”呢？我可以幫你找項目，但你要判斷你的工作，你知道項目就可以了。

你為什么不幫我組建一個研究部門呢？于是我?guī)退M建了一個研究部門，最終發(fā)展到了75人。然后我回到了耶魯。在我回到耶魯后，他打電話給我說：“既然你已經(jīng)組建了研究部門，有了所有這些不同小組的負責人，你為什么不主管研究部門呢？你可以在耶魯大學(xué)做顧問，所以我成為了在耶魯?shù)摹盎?皮博迪”固定收益研究的負責人。

這是一次非常棒的經(jīng)歷。當我接受這份工作時，我還沒有意識到“會出現(xiàn)多少復(fù)雜情況，有多少人會從其他地方得到工作機會并想離開，還有多少模型不起作用，然后必須進行一場瘋狂的搶救才能解決這個問題。但總的來說，這讓我進入了一家投資銀行。成為了“抵押貸款市場”的關(guān)鍵參與者之一。

在“抵押貸款市場”上，誰是參與者？他們是你們都知道的房主，他們提供抵押貸款。但還有許多其他參與者，對大多數(shù)公眾來說，他們是看不見的。政府機構(gòu)如房利美、房地美備受關(guān)注，投資銀行如基德-皮博迪、高盛等也備受矚目。這些機構(gòu)構(gòu)成了一個龐大的層級結(jié)構(gòu)，其規(guī)模與股票市場相當。

在1989年至1990年期間，如果問任何美國人“哪個是最重要的金融市場？”，他們會回答“股市”。然而，另一個重要的市場是公司債券市場。還有一個是外匯市場。

然而，幾乎沒有人會把抵押貸款市場列入“最重要的金融市場”的名單。然而，正如我將在本課程中所述，抵押貸款市場不僅與股票市場的規(guī)模相當，而且比股票市場更加復(fù)雜、數(shù)學(xué)化，甚至在某些方面更加有趣。在課程結(jié)束時，我們將看到抵押貸款市場導(dǎo)致了自大蕭條以來最大的危機。實際上，它此前也引發(fā)了幾次類似的危機。在抵押貸款市場中，房主需要借款購買房屋，因此他們需要通過抵押貸款來借錢。銀行、儲蓄銀行等機構(gòu)提供資金，這是第一步。

抵押貸款是一種承諾，以您的房屋為抵押，在較長時間內(nèi)償還貸款。抵押貸款的一個重要部分是提前還款的選擇權(quán)。換言之，“如果您想搬家怎么辦？”如果您想提前還款，您可以使用這個選擇權(quán)。抵押貸款是30年的承諾，如果您離開了房屋，房屋就不能再作為抵押品。因此，您需要解除抵押貸款。因此，您可以使用提前還款的選擇權(quán)。即使您仍然住在房屋中，您也可以使用提前還款的選擇權(quán)。

事實證明，在抵押貸款估值方面存在最大的問題之一。在抵押貸款估值方面，這是最有趣的事情之一。我們將在稍后討論這種抵押貸款的想法。3000多年前，巴比倫人就已經(jīng)知道了抵押貸款，因此它并不是最近才發(fā)明的。它不是在工業(yè)革命之后才發(fā)明的。它是在3000多年前在中東附近發(fā)明的，在這3000多年的大部分時間里，它幾乎保持不變。直到1930年代，分期付款抵押貸款才被發(fā)明出來。1930年代發(fā)生了什么？那就是大蕭條時期。他們每年支付7美元的利息，并在10年或15年后償還余額，這被稱為“期末整付”，這就是“典型的債券”的運作方式。當然，許多借款人在情況變得極為糟糕時選擇違約，這也是自然而然的。看到這一點，抵押貸款機構(gòu)認為發(fā)放“固定抵押貸款”更為安全。例如，如果你選擇每年支付8美元，持續(xù)30年，那么你可以選擇每年支付多一點，持續(xù)29年。但是，你需要知道如果你把所有“額外的支付”加在一起，就會發(fā)現(xiàn)有“貼現(xiàn)率”。最終，“107美元”并沒有“開始時看到的那么多錢”。因此，每年支付8美元的貼現(xiàn)值與29年每年7美元、第30年107美元的貼現(xiàn)值相同。這種分期還款抵押貸款是接下來要進行數(shù)學(xué)研究的內(nèi)容。不過，我提到這是一項重大創(chuàng)新，它使得抵押貸款市場比以前更加安全。

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