買房可以說是市民生活中的一件大事，每個家庭都希望把錢用在刀刃上，買一套物有所值的好房子。特別是隨著各項利好政策的陸續出臺，很多此前被抑制的市場需求得到釋放，市場活躍度快速提升。怎樣才能選購一套讓人滿意的住宅？淡市到底適不適合換房置業？記者總結房屋交易的八個基本定律，為讀者購房提供參考和指導。

定律一 淡季購房是好時機

由于丈夫工作調動的原因，住在天津樓盤西青區梅江康城的王萌和丈夫有了購置新房的想法。原來他在西青開發區工作，上班很方便。但調到河北區以后，每天開車上下班不僅耗在路上的時間多，油費也是不小的挑費。而且我的娘家也在河北區，如果能搬過去生活上會相對方便些。王萌告訴記者，她有了購房打算后也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷推出的政策就有些舉棋不定。想等房價降降再買，但一直等下去也不是個辦法，究竟該怎么辦呢.和市民王萌有相同困惑的人不在少數。

張玉分析認為，這里有一個常識性認識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子則是一件相對容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標準的房子機會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子就沒那么容易。如果除去這個認識，單純從市場走向來看，淡季是購房者置業的一個好時機，因為淡市時的投資者、炒房者會大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機會，而且價格也趨于理性，買房會比較占便宜。

2015年11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應降低，給有買房需求的百姓帶來實惠。這讓很多市民認為投資房地產市場的時機已經到來。但業內人士則普遍認為，降息或者加息主要是對市民的心理影響作用較大，而實際影響作用則相對較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經很高，我們也經歷過很多次的降息。但其實在經濟社會中，加息或者降息都是常態，對日常生活帶來的變化有限。對利息的變化應該調整心態，不能靜態看，要動態看。從一個長時間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業的首要因素。

讓我們來算一筆賬。根據測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對于一個普通家庭而言，這個數目可能只是一頓飯或者一件衣服的價格，并不會對日常生活品質造成影響。

張玉認為，置業的關鍵還是要考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動性相對順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時選擇合適的房源出手。但這個購房決策應該是建立在自身支付能力的基礎上，而不是盲目跟風，以占便宜的心態進入市場。一旦超出實際經濟能力，很有可能會因還貸壓力影響未來的生活品質。

購房者在買房時，除了要關注交通、配套設施、區域發展前景、開發商品牌等因素外，還應考量樓盤在該區域內的整體供應量。一手樓供應多的區域，買一手樓較好；反之，在二手房供應較多的區域則更適合購買。

張玉分析認為，當市場處上升態勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據是市場供應者總是既包括，也包括小業主。在同一個區域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當一手樓供應量較多的時候，開發商為了爭奪客戶而競爭，價格會相對合理，對于購入新房的購房者則相對合適；而當一手樓供應量減少的時候，面對市場需求，就可能會出現個人賣家囤貨居奇，價格非理性上漲的情況。

市民李女士在河東區泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一室房源。2015年年初結婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態，她原準備將其賣掉后為父母改善下居住條件，但由于市場活躍度不高，看房人給出的價格始終無法達到她的預想。我希望房子的價格不低于130萬，但目前來看這至少要降5-8萬。

針對李女士的情況，張玉分析認為，對于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應該適當降低心理預期價格。因為即使是淡市時，持有房屋的成本也不會減少，及時將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業計劃提供空間和資金。

眼下對于買家，還有一個心理負擔，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？談到這個問題，首先需要對房產涉及的稅做區分。目前的房產稅分為流轉稅和持有稅。流轉稅主要包括營業稅、契稅、所得稅。流轉稅是只有當產權發生變動時才會納稅。持有稅主要是房產稅和物業稅。房產稅只對出租物業，物業稅尚未開征。現在的稅收調整重點是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將這點稅費在買賣交易中完成補償。

經常聽人這么說：我現在有三套房子，兩套空著。乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣。有些人認為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。

李先生于2013年投資購買了一套位于津濱大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣出，房子一直處于未裝修狀態。但該區域內二手房源供應相對較多，房屋一直沒有成交。11月底，李先生接到中介打來的電話，稱有一家人正在尋找毛坯房作為倉庫，咨詢其是否愿意將房子出租，租金價格在每個月600元。盡管價格相對較低，但 終李先生決定先出租一段時間，新房前兩年的供暖費都已經交了，每個月近200塊錢的物業費也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準備家電和家具，省事一些。

張玉分析認為，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。

2015年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現搶眼。在業內看來，低端有保障、中端有市場、高端有控制的三元格局正在加速形成。但也有不少準備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。

業內人士認為，對于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產品已經落后，而又有換房的打算，在市場預期不會變化太大的情況下，應該賣掉房子，將它變現為資金，這意味著更多的機會。

這個規律主要適用于非投機的自住房。不管房地產市場是買方市場還是賣方市場，對于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個買賣身份的轉變。因此整體情況對個人的影響不會特別大。如果在賣房時讓渡了部分利益，那么在購房時也會相應地有所收益，因此心理落差不用過大， 重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求。

在房屋交易中，經常會出現買家和賣家因價格談不攏而相互僵持的局面，張玉在接受采訪時表示，在她的實際工作中，遇到的這類情況幾乎會占到交易總數的30%。很多人打算賣房來到中介后，工作人員會根據其房源所在區域成熟度、區域供應量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個評估，給出一個市場相對認可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數房主都會選擇在這個價格上提高一些。而對于買方來說，購房之前會對自己感興趣的區域房源多方詢價，并希望購買價格能更接近自己的心理預期，這就形成了一個買賣雙方博弈的情況。

以海光寺附近的一處老小區房源為例，一位賣家39平方米的獨單掛牌價格定為85萬，盡管期間有不少人來商量價格，但是房主就堅持一分不少。直到房源進入市場4個月之后，房主才意識到自己的價格超出市場預期， 終通過調整，以80萬的價格成交。張玉分析稱，二手房選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯過機會，損失更大。