01

案子詳細信息（阿強和阿州）

阿強要想做買賣，無可奈何手頭上現錢很少，就要用夫婦婚房抵押，向朋友阿州貸款200萬。（詳細信息進一步了解鹽田房產抵押存在的不足可查看更多）阿州見阿強用婚房抵押，做買賣勁頭十足，因此很暢快的貸款給阿強。由于數量很大，阿強夫婦和阿州簽了貸款和借款合同。阿州念在朋友，沒去開展預告登記，僅僅拿到了房產證。

后阿強生意不好做，草草收場。阿州見阿強無法還出200萬，本身又急用錢，遂手里拿著房產證想要拿到房屋，借此機會追回虧損。

阿強見與阿州情份沒有在，遂告至人民法院，覺得并沒有借款合同并沒有備案，不生效。

02

不動產抵押登記現實主義

針對鹽田房產抵押登記，在我國采取的是備案起效現實主義。

《民法典》

第四百零二條：

以此方法第三百九十五條第一款第一項至第三項要求財產的或是第五項所規定的已經修建的房屋建筑抵押物的，理應辦理抵押。質押權自登記時開設。

第三百九十五條

借款人或是第三人有權處分的以下資產能夠質押：（一） 房屋建筑和其它土地資源附屬物；（二） 建設用地使用權；（三） 海域使用權；（四） 生產線設備、原料、半成品加工、商品；（五） 已經修建的房屋建筑、船只、航天器；（六） 交通運輸工具；（七） 法律法規、法律規范未嚴禁抵押物的別的資產。抵押權人能將前述列出資產一并質押。

也就說，未進行的預告登記，一般沒有開設質押權。

03

質押權未開設，意味什么？

質押權作為一種抵押權，是在實踐中最理想，普遍使用的擔保形式，由于它的貸款擔保法律效力最有價值。

質押權產生最大的一個好處就是借款人沒法還款，質權人可以和抵押權人協議書以抵押財產折扣率甚至以競拍、轉賣該抵押財產所獲得的合同款優先受償。

因未備案，喪失原來質押權，實在是遺憾。

04

質押權未開設=借款合同失效？

質押權未開設并不等于借款合同合理！

《民法典》第二百一十五條：

雙方中間簽訂相關開設、變動、出讓和解決不動產物權合同，除法律另有規定或是被告方另有約定外，自合同成立時起效；未辦物權登記的，不受影響合同的效力。

阿強夫妻在借款合同上簽名，也就說二人認同借款合同，允許接納借款合同的管束。借款合同仍然合理。

由此可見，阿強覺得并沒有借款合同并沒有備案不生效的立場是不正確的。備案起效現實主義對應著質押權是不是起效，而非合同書自身。

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